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¿Vas a vender una casa?

J.I. Sánchez de la Blanca

Lo vienen pensando hace tiempo. Tienen una casa que no usan, que solo les generan gastos, Y después de mucho tiempo, encuentran al comprador idóneo. Pero ¿a la hora de vender una casa han tenido en cuenta lo gastos y tributos que le va a implicar?

Es conveniente tener claro qué gastos hay que sufragar, porque pueden ser más elevados de lo que pensaba.

¿Qué fiscalidad tiene la venta de una casa?

En primer lugar la ganancia o pérdida patrimonial a declarar en el impuesto de la renta del ejercicio en el que se lleva a cabo la venta, y dependerá si ha tenido beneficios o pérdidas.

También ha de tener en cuenta la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos. En este caso, se tomará para el cálculo, el valor del suelo catastral.

A parte de la fiscalidad, tenga en cuenta otros gastos, que lo veremos en siguientes preguntas.

¿Cómo tributa la venta de la casa a efectos del impuesto de la renta?

Tributará en función de la existencia de una ganancia o una pérdida patrimonial.

¿Qué se considera ganancia patrimonial?

Es el beneficio que se consigue por la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión, incluyendo en ambos precios los gastos que tengan.

Así por ejemplo, tenemos en la adquisición, el importe de la misma, que en general viene identificado en la propia escritura de adquisición o en el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. A esto, hay que añadir el coste de mejoras o inversiones realizadas pero nunca los gastos de conservación, y por último se añadirán los gastos y tributos que han pagado para la adquisición, como es los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, Impuestos autonómicos…

En cuanto al precio de transmisión, al igual que en el de adquisición, es el valor real de la transmisión, identificado en la escritura de venta o declarado a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y también se incorporarán los gastos y tributos que han tenido que sufragar para llevar a cabo la venta, como es, la notaría, registro (si lo paga el vendedor), comisiones de inmobiliaria (en su caso), plusvalía municipal…

¿Cómo tributa la venta de la casa a efectos del impuesto de la renta?

Tributará en función de la existencia de una ganancia o una pérdida patrimonial. Este resultado, si es positivo, es decir existe ganancia, se sumará a la base del impuesto de la renta, pero si es negativo, es decir existen pérdidas, se declara pero no pagará en el impuesto de la renta.

Antes de vender un inmueble, tenga en cuenta todos los gastos y tributos

¿Cuánto tributa la venta de una casa en el impuesto de la renta?

Las ganancias tributan en función de unos tramos que son los siguientes, pero ha de tener en cuenta, que para un cálculo correcto de la renta, sumará el resto de ingresos que obtenga, es decir, rendimientos de trabajo, capital mobiliario, capital inmobiliario, actividades económicas, circunstancias personales….:

  • Ganancias obtenidas hasta 6000 euros, tributa al 19%
  • Ganancias obtenidas entre 6000 a 50000 euros, tributa al 21%
  • Ganancias mayores a 50000 euros, tributa al 23%.

¿Sí vendo una casa de 1970, que lo adquirí con los precios de la época, me saldrá mucho beneficio?

Hubo una reforma de la normativa fiscal en el año 2015, por el que desde ese año ya no se aplican unos coeficientes de actualización, que lo que hacía era corregir el precio de adquisición con la aplicación de la inflación sufrida durante los años que tuvo el inmueble para que no hubiera tantas ganancias. Pero esto ya ha desaparecido.

Solo, existen para los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, la aplicación de unos coeficientes de abatimiento, que son reducciones de la ganancia obtenida. Pero, estos coeficientes no se aplican a toda la ganancia obtenida, solo hasta el 20 de enero de 2006.

¿Existen exenciones en el impuesto de la renta por la venta de un inmueble?

Existen, son pocas pero alguna hay. Son los casos de reinversión en vivienda habitual, en los casos de dación en pago y para los mayores de 65 años.

¿A parte de la fiscalidad, qué otros gastos puedo incurrir en la venta de una casa?

En el caso que la vivienda estuviera pagando hipoteca, dependiendo de las circunstancias individuales, se tendrá que cancelar haciendo frente a la comisión que tengan establecida.

También deberían proceder a la cancelación registral de la hipoteca, con lo que conlleva realizar escritura en notaría.

¿Vendo mi vivienda, con o sin certificado energético?

Es obligatorio desde el año 2013 por el que todo contrato de venta de una vivienda ha de disponer del certificado de eficiencia energética, y el notario no podrá realizar la escritura de compraventa.

Por tanto, deben disponer de él a la hora de vender una vivienda y su consiguiente coste.

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